Inside Stories behind Realty

原題:透視 暴起暴落的建築業

〈聯合月刊〉No. 3: 76-82, 1981/10

三隻看不見的手

一位熟知建築業行情的人士說,現在的建築業,可說是由「三隻看不見的手」,三分天下的局面。這三隻「手」是:「拖、拉、搓」。

拖,是指大多數的建築商裁減員工,縮緊營業規模,立馬觀望,打算拖過這一段低潮。

拉,是指一部分信用過分膨脹的公司,負債遠超過資本,投資錯誤,週轉不靈,於是把公司一拉,捲走剩餘現金,遠走高飛,也拉垮了債主。

搓,是指有實力的房地產集團,趁著人心惶惶的時候,作有條件、有限度的削價售屋,一口氣出清存貨,暫時不作新案子,雖然不能再像前兩年一般大刀闊斧的「炒作」,但是搓搓揉揉,也別有斬獲。

如果用經濟曲線來看臺灣建築業的發展,在過去數十年間,可謂一直呈「恆漲型」的成長。六十三年的能源危機,曾使房地產一度挫落,但是很快地跌到了谷底,然後卻更快地迴旋攀升,市場很快就欣欣向榮,重創六十五年的高峰。甚至六十七年中美斷交,也只不過掀起一個小漣漪,壓不住建築業繼續往高潮推進。

但是今年開春以後,建築業面臨了第一次真正的危機。許多往年每季做兩、三億生意的建設公司,至今業績還達不到一千萬;在臺北市掛牌的七百家建築代銷商,有五分之三陷入沉寂;每個工地的平均預售率由往常的百分之六十至五十五,跌到百分之二十至十五,甚至更低。

而且,這種低迷的景況,可能還會滯留一段相當長的時間。

建築業為何一蹶不振,分析起來,不外 「三氣不振」的緣故。這「三氣」是:景氣、人氣、財氣。

景氣:政府推行新的土地政策,提高土地公定地價在前,實施空地限期建築措施在後,使得地主必需及時起造新屋,房屋一時供過於求,因為土地價格提高了,成本居高不下,價格自然無法隨著市場疲軟而下跌,買主不會增加,於是發生了不景氣。

人氣:前幾年建築業在各種行業中,獲利率一枝獨秀,但是很多房屋變成有錢人的保值工具,中低收入的人並未受惠,在民間早已引起了憤憤不平之感。一旦建築業獲利下挫,民情輿論都恨不得口誅筆伐,同聲譴責他們以往的暴利策略,想把他們「拉下馬來」,給他們一點「教訓」。在這種情勢下,本來有錢買房子的人,也免不了要觀望一下,等待討更便宜的貨,市場裏的人氣就稀薄得一塌糊塗了。

財氣:政府早已有限制建築業融資的規定;新屋預售不理想,民間資金不肯流入;加上去年我國物價畸型膨脹,外貿出現赤字。以往各大企業都有閒錢投入房地產,如今捉襟見肘,自顧尚且不暇,使得建築業的資金來源更短缺了。

捏臀部 VS. 朝會讀訓

建築商的形象,有兩種對立的說法,可以從兩個小故事以見一斑:

有一位建設公司的董事長,聲譽紅得發紫,請了幾位朋友晚宴,座上客有銀行家、企業家和其他同業。酒意甚濃之後,穿著高叉旗袍的小姐來上菜,這位董事長便從旗袍隙縫處,伸進手在小姐的臀部上捏了一下。小姐大叫一聲:「你怎麼這樣!」

董事長立即站起身來,向四周各作深深一鞠躬,說道:「對不起,我喝醉了,在諸公面前出醜,非常失禮,我就開一張支票向小姐謝罪吧!」於是立即簽了一張即期一萬元支票,交在座的客人過目,然後交給小姐。

事後,他贏得了「瀟灑而多金」的讚譽。

另外也有一位建設公司董事長,每天七點鐘就到辦公室了,八點鐘就帶著員工「讀訓」,請一些名人來演講,談一些企業發展與成長的道理。下班後他還不走,晚上十一點還到工地,如果想到什麼獨特的構想,就一個人工作到午夜兩點。他巨大的辦公室空無一物,只在牆上懸著「敬業」兩個字。

這兩個小故事在傳述中,也許有被誇張的地方,或者也許還有不夠淋漓盡致的地方。但已經能夠說明,建築商有「暴發戶」的性格,也有「企業家」的性格。

根據記者的實際觀察,大多數的建築商其實兼具著暴發戶與企業家的混合性格。

暴發戶的性格部分,使得他們把房地產當作賭博,日則興風作浪,夜則醇酒美人,開大車,化大錢,盲目收購藝術品。

企業家的性格部分,使得他們刷新了臺灣城鄉的景觀,提高了國民居住的品質,用大魄力帶動了百業的興盛,用靈巧的手腕,轉動了消費市場的興旺。他們對臺灣建設的貢獻,也是不能一筆抹煞的。

民生東路養地/
●政府實施空地限期建築政策,台北市民生東路旁,長達數公里的空地都圍起來 準備起造

四品玩土地

我們常談到的 「建築業」或是「房地產業」,其實是一個籠統的名詞。如果把與建築有關的個人與廠商,粗分為「四品四類」,也許更能夠了解建築這一行裏的結構。

「四品」是指房地產從土地的取得、規畫、起造、到銷售,這一串步驟中所需要經過的人員,他們是:地主、建築師、營造廠和建設公司。

「地主」又可分為一般地主,「二世主」和投資性地主。

一般地主通常是擁有普通大小的建築基地,或出售、或與建設公司合建,型態比較單純。

「二世主」是指父祖在政府實施「耕者有其田」的時候,領到了廣大的農地,時光流轉,農地變更為住宅區、商業區,地價暴漲,使繼承土地的年輕一輩,輕易地獲得了財富。一篇心理學的研究把這一輩人稱為「二世主」。他們的特色是教育程度不高,突然由貧而富,喜歡揮攉,也勇於投資。

譬如臺北近郊一位蔡姓的二世主,不僅投資房地產、航運業、麵包廠,還辦了一份刊物,除了服務鄉梓之外,也為將來問鼎地方政治打基礎。

投資性地主都不意欲保有土地,只是暫時性購入,或者坐等升值,或者是等附近公共設施逐步完成後,再予轉讓。因為私人和公司轉售土地的稅負不同,因此也有一些房地產公司僱用「人頭」做假地主,再過戶圖利。

「建築師」這門比較單純,原來只做設計規劃的工作,但有些建築師也會獲得財團的支持,兼辦起銷售的事務。譬如著名的葉姓、羅姓財團,都暗自支持了一位建築師,加入房地買賣的行業。

「營造廠」通常是指只照藍圖、蓋房子的公司,不過問設計,更不過問銷售,公營的如榮民工程、中華工程;私營的如清源營造、三井營造、日豐榮營造等等。

「建設公司」是指開發土地、銷售房屋的公司,他們也就是一般人心目中的「建築業」或「房地產業」。

四類搞建築

建設公司由於組織方式和經營型態的不同,又可以分成「四類」。

第一類是「財團企業型」公司。這類公司背後或者有財團支援,或者有信託機構或大型關係企業,可以協助融資、週轉資金。這類建設公司,通常由土地取得、開發規畫到監造、銷售,一貫作業。一方面,他們擁有自己的技術部門,包辦土木、水電、裝潢,產品比較牢靠;另一方面,肥水不落外人田,利潤最多,最具有實力。

這類型的公司譬如國泰財團的國泰建設、亞洲信託的遠古建設、太平洋電纜的太平洋建設、新光集團的新光建設和臺南紡織的太子建設等。

這類型公司經營的方式,外人很難了解。一位「國泰建設」的幹部說,蔡氏家族的產業目前已經分割。「國泰建設」算在蔡萬春的名下,但是蔡萬霖還有「霖園建設」、蔡萬財有「富邦建設」、蔡辰洋有「國威建設」,而蔡辰男的國泰人壽「營建部」也做房地產。其中財務如何流轉、會計如果打消、彼此之間買賣如何沖抵,複雜的程度外人是弄不清楚的。

第二類是投資性公司。投資人多半原來從事別的行業,但看到建築業的利潤大,於是紛紛轉向投資,其中著名的有合成牌瓷業、葉山家具、鈴木機車…等等,甚至牛肉乾業、石化業也投入了。

這類公司多半以暗股的方式流入。據了解,流入最多的是紡織業,估計可能達數十家,因為連年紡織業不景氣,才促成了這種資金轉向的風潮。也有的公司因為未獲得股東同意挪用資金而引發風暴。譬如有一家股票上市的水泥公司,因為董事私行投資房地產,後來化了兩百萬元才擺平了一個不小心留下來的證據。

製造業不 「務本」,是因為維護工廠不易,機器會折舊,員工易流動,投資報酬率低,所以才投資近利的建築業,可稱為惡性的轉移。這類公司賺了一大筆的固然不少,但主事者不懂建築業務,吃了大虧的也很多。

第三類是「集資公司」。多半是由幾位好朋友以打會的方式湊個幾百萬、甚至幾十萬,找個地主合建,就蓋起房屋來,房屋造好後,人人都分幾間「保留戶」,賣出去就算利潤了。這類公司規模往往都不大,而且常常有旋生旋滅的情形。

第四類是純粹代銷公司。佔了所有建設公司的八成以上,所有惡名昭彰的公司,幾乎都屬於這個類型。

這類公司其實應該正名為 「廣告公司」,因為他們只做房屋的廣告。他們通常短缺資本,沒有土地,也沒有技術部門,但擅於做企畫、寫文案、設計精美的樣品屋,以彬彬有禮的紳士、淑女姿態,打動購屋者的心。他們為業主銷售房屋的代價,「公開」的價碼是收服務費百分之三至百分之五;但是另一種權威的說法則指出,由於案子的不同,有些房屋預售的佣金也高達三成至五成的。

這類型的公司以臺北房屋為代表,其他如聯陽、萬家興、臺暘、名興、家樂、…比比皆是。當然有些代銷公司因為創業多年,逐漸升格,也擁有了自己的技術部門,如華美建設便是。

代銷公司蓬勃發展後,還衍生出兩個旁支。第一個是「一案公司」,每次申請一個營業執照,存心只做一次生意,撈了一票就跑,具有相當濃厚「經濟犯罪」的色彩。另一個旁支是「跑單幫小姐」的出現,她們多半從售屋小姐出身,不僅做預售,也做現屋買賣,不必上班,也不納稅,生活很有姿彩。

建築業這一行裏,品類雖然十分複雜,但是一個公司的成敗,仍與他的經營、財務、人事制度和銷售手腕息息相關。

代銷商刺激購買慾/
●景氣低迷滯留,代銷商只好用更富麗的技法、更宏偉的影像,來刺激已經疲軟的購買慾

親密的女會計主任

不論大大小小的建設公司,在經營管理上有時不免會出現一些奇怪的現象。

有一家組織非常龐大的公司,每投資一筆房地產,便設立一個關係企業來管理。據公司的一位女職員說,公司設立之初,公司的董事長總是經常前來視察,而且頗為關懷女性職員,很快的會與其中一位發展為很親密的關係,然後把她升做相當於會計主任的職務,即使總經理要用錢,也要經過「主任」的放行。

這樣的「女會計主任」通常是高商畢業,在忠誠度上固然十分可靠,但在魄力方面,不免會有些保守。

從這個例子可以看出,建築業的主持人普遍寧可信任「忠誠」,不願授權。所以多位建設公司的董事長都被稱為「最好的朋友,最壞的夥伴」,就是因為他們為人海派,交朋友出手闊綽,但在辦公桌上頤指氣使,不聽股東意見的緣故。

還有些建設公司在法律基礎上就不穩定,譬如「臺北房屋」原來登記的營業項目是「清潔、打蠟」,卻做起代銷房地產了。當然,後來他們又補登記了以代銷為主的「北橋建設」和「康橋建設」,只是利用臺北房屋既存的名氣,營業項目都由後兩家公司開支,以求合法,但總是甩脫不了曾經在法律邊緣上出入的嫌疑。

有一些建設公司為了打出自己的知名度,有時也會耍一些怪招。譬如不久前倒掉的一家大公司,當初曾在報上做全頁廣告,說是請回了海外學人,以海內外青年大結合的聲勢,為建築的遠景服務;其實其中有一位是公司主持人的親戚,他在國內畢業後找不到事做,於是充任了「學人」的人頭。

還有些公司喜歡打著「十大公司」、「十大企業家」的招牌,事實上這些名號都是由一些小型雜誌所授予。據一位「十大」親自說,這些頭銜都是用錢捐來的。

預售與調頭寸

財務是大多數建設公司最弱的一環。

建設公司主要的收入是「預售」。如果售得好,訂金收得足,尾款的呆帳不超過百分之十,那麼帳面上就有賺頭。

但建設公司賣的是「期貨」,不是現貨,一批房子最快也要一、兩年後才能交屋,如果預售的情況不好,或是工料價格有了波動,就必須再投入資金。

代銷類型的公司資本額都很低,通常在五十萬左右,因此主持人維繫財務只有靠兩種法寶:在同業中調頭寸和吸收民間游資。

調頭寸必須 「罩得住」,要有財主的外貌,因此前面提到那位捏女侍臀部的董事長,也許只是趁機表現「海派」的苦肉計而已。一位自稱空心大老倌的老闆說:「你愈有錢,人家愈要把錢借給你;你愈窘困,人家愈要把錢抽走。」

吸收民間資金,則通常派出業務員四處張羅,公司付出的利息常達三分,據說還有一家放過九分、十分利的。業務員付出的利則一分五至兩分五不等,中間的差額由業務員賺取,因此業務員幹得很賣力,存款進來的也不少,但是利息的擔子卻與日俱增。

分析一般代銷公司的資產,帳面固然不小,但都是負債所累積起來的。景氣的時候,挖東牆補西牆,倒也過得去,一旦有個風吹草動,就紛紛退票了。

有財團支持的建設公司就好得多。他們用比銀行稍高的信託利息,吸收中收入者的儲蓄,再用更高的價格賣回給中收入者。一位圈內人戲稱為:「這叫一魚兩吃。」

代銷公司的財務負擔重,因此一有現金收入便急於再投資,為了翻本,更不惜賭博性投資,譬如臺北小別墅、林口鄉村別墅、高雄鹽埕花園…都是一般人視為風險太大的案子,結果做成了,公司結結實實的賺了一筆。

可是今年許多賭博卻輸了,臺北房屋的北海岸、萬家興的屏東土地,統統動彈不得,也是把這兩家公司拉得半垮的原因之一。

另外,國內銀根緊俏,僑資、外資內流,也是值得注意的動向之一。譬如「加拿大海外財團」已經實際接手了整個「臺北小城」的案子,這種盤讓的法律地位如何,也不妨先予廓清。

強幹弱枝與強枝弱幹

由於代銷業務好賺,從業員需要的只是 「頭腦」,而鮮少專業「技術」,因此一個建設公司的職員,在學了幾年摸到一點竅門之後,便急於「脫薪」,自立門戶當老闆。在建築業的「人事」上,也出現了一些有趣的「樹形結構」。

譬如葉條輝曾經在「華美」做過,後來出來開了「臺北房屋」;「北屋」的林建標、徐博文又出來開了「萬家興」;塗煜鎮、林超群出來開了「聯陽」;「萬家興」裏的沈宏昌等又出來開了「盛家堂」;接著「盛家堂」裏又有年輕人出來搞了幾個小公司。

「樹形結構」的人事,至少有三方面意義: 分支龐多,表示這個行業人才濟濟,而且不斷有蓬勃發展的潛力;一脈相傳,因此在企畫上、技巧上,經營上不免有因循雷同之處;參與者流動多,表示缺乏共同創業、厚植基礎的信念。

除了「樹形結構」作縱的變遷外,還有橫向的發展,也就是同一個招牌,經營權不同的情形。

譬如「臺北房屋」另外又登記了「北屋開發公司」,但股東不斷增資,原來的董事長葉條輝反而成了小股,經營權落入一位國大代表手中。「北屋開發」勁力勇猛,包下了臺南市的主要建設,營業淨收額去年高達十五億多,在民營的營建業中排名第三。

「北屋開發 」雖然算是臺北房屋的姐妹公司,但等於只買下了「北屋」的招牌和名氣,實質上已經完全脫離了關係。

天羅地網招徠客戶

建設公司的生存和獲利,一般而言維繫於「預售制度、銷售技術和炒作」三方面。

「預售制度 」是國內一個頗為特殊的現象,在先進工業國家,建築業資金取得的對象是銀行,購屋人只要有正當的職業,通常很容易便能獲得貸款。但在國內房地產融資有限制,資金只能向買主取得,因此發展出了影響深遠,而且根深蒂固的預售制度。

要買主在看到房子之前,就拿出一大筆訂金,當然需要很大的說服力量,因此只有在銷售方式上各出奇招。這些宣傳技術,殷實的固然很多,屬於「噱頭」的也不少,也才鬧出了很多的購屋糾紛。

銷售技術最多的是使用各種媒體,包括報紙、影視和DM(郵寄宣傳品)。比較新的潮流則是做「工地」秀,玩數字遊戲和發動耳語攻勢。

「工地秀」最初是請知名的影視紅星在工地表演歌舞,和群眾握手,鳳飛飛、張俐敏和一批擅演鬧劇的男星,都是「秀」中常客,甚至當李敖、胡茵夢鬧糾紛的時候,胡茵夢也被排進了工地秀之中。

但建設公司後來發現以影視紅星為主的工地秀,紅星索酬太高,有「費而不惠」之感,於是演出歌舞團的念頭興起,開支較少,而一樣會造成人潮洶湧。據說在新莊附近的一個工地,有歌舞女郎「澈底曝光」的演出,為原來荒蕪雜亂的工地,憑添了幾分香艷色彩。

「工地秀 」接著又推出馬戲團表演,獅子、老虎一起出籠,據看過的人回來說,現場「驚險萬狀」,果然「唬人」。最新的一場「秀」,更以「撒紅包」為主題,結果群眾競相爭奪,有的人被推倒在地上,踩傷了不少人,還把附近的一家工廠擠壞了,結果由建設公司賠了不少錢。

一位最近被退票千萬的代銷商老闆說,他想到一個絕處逢生的方法是舉辦「挖寶秀」。要群眾帶著鋤頭鐵鏟,到土地挖取黃金百兩,但考慮到會踐踏壞附近的農地,而且可能演出火拚的場面,最後還是不敢貿然行事。

「數字遊戲」以往是指建設公司在房屋建坪、付款方式上面搞鬼;今年房地不景氣以後又有別解,成為促銷的新手段:

「五O一五 」是由國泰建設首先推出,意指提供百分之五十,為期十五年的貸款,餘款則分為十到十二個月,在交屋前要繳交完畢。

「八O二O 」則由太平洋建設喊出,指房子按八折出售,另外再提供百分之二十為期五年的貸款,餘款則分作六個月六期,按工程進度繳交。

據從事投資的王應傑分析,和筆者實際對兩家公司的調查,「五O一五」、「八O二O」基本上算是「有條件的削價行動」,目的一為出清餘屋、吸入現金、減輕利息;二為將有缺陷的房子優待脫手,因為這兩個案子,銷售的都是原來沒有預售掉的房子,而不是新造的整批房屋。

在實際優惠方面,或以原價優待,或以原價加一成再優待,但比起前兩年房價堅挺不落的情況,算是真正有所折扣了。

「二一OO 」則是提供部分的房子,以摸獎的方式,讓中獎的訂屋者享受減價優待,中獎的人不只一個,而減價的總額合計為兩千一百萬,所以稱為「二一OO」。

「八O五O 」是臺北東區一個工地提出的新辦法,就是房價打八折,再提供百分之五十為期五年的貸款,自備款則分八期付完,可能是比較優惠的案子。

「五O五O 」則是令人嚇一跳的數字遊戲,意思是預售房屋,原價打對折!這樣的價款,業主非賠本不可,因為「殺頭生意有人做,賠錢生意無人問」,人們不免懷疑起銷售者的動機,大多持觀望的態度。

另外,許多小公司也紛紛推出 「一五三O」、「二五七五」,令人眼花瞭亂。

「耳語運動」是一種影響很壞的促銷方式,這些公司不作大廣告,卻利用業務員悄悄告訴買主,公司老闆是某某政要或政要之子的親戚;或者說這些政要在公司裏有暗股,因此公司底子牢靠,將來可以變更都市計畫,使土地飛漲,附近的公共設施也會加速完成,盡善盡美。

耳語運動效果似乎十分好,買主十分踴躍,但這樣的公司最近倒了兩家,負責人捲逃一空,還是靠不住。

根據深入調查,這些案子中所謂的政要,其實只是公司負責人的遠親或是客戶,並沒有真正參與投資,完全是一派謊言,反而玷污了政要的清譽。不過,由於耳語運動的成功,也足以反映一般國民不健康的心態。

促銷與宣傳,還要靠勞力的付出。而製造利潤最厲害的手段,還是「炒作」。

「炒作」的「主角」是誰?一般人認為是財團型的企業公司。炒作的方式是不斷轉手,節節抬高價格,賺取其間差額。但是有些有實力的公司,甚至不屑使用這種「盤旋攀高」的哄抬,乾脆施出「旱地拔蔥」式的炒作。

譬如在雙和地區有一個地段,房價原在每坪五萬餘元左右,有一家財團蓋了一批房子,誇稱建材比別人好,硬把價格拉到每坪七萬元,旁的地主看了自然眼紅,於是紛紛哄抬價格,一夜數漲,可讓雙和的居民吃足了苦頭。

但是有一位財團建設公司的協理說,財團公司只是「樹大招風」而已,真正厲害的「炒手」是「集資型」的建設公司。

他說,財團公司蓋的房子多,而且有連續密集的案子,因此並不希望房價太高,造成脫手的窘困。

但是集資型公司多半抱著湊幾個錢做一票的心態,因此往往採取「打了就跑」的戰術,並不在乎土地暴漲,東炒西作,不會留下惡名,也不會變成眾矢之的。

8020反映高利潤/
●房屋市場交易冷落,建築公司只好以各種「數字遊戲」來「烤熱」

利潤分佈的各種型態

建設公司的利潤,因為類型的不同,而有顯著的差異。

財團型的公司最穩,據專家估計,獲利率約在三成五到四成之間。

投資型和集資型的公司,由於管理上不免有漏洞,獲利率差一點。

代銷型的公司聲勢最大,但是獲利率反而最薄,因為整個建築作業層層分包了出去,利潤也就分散了,同時也因為案子的不同,而有很大的不同。

代銷公司獲利的情況,與公司有無成本會計的觀念,管理是否得當有很密切的關係。

因為營造牽涉了太多 「變動成本 」,起造到交屋,時間拖得很長,如果沒有預測成本的能力,很可能白忙了一場。在房地產最景氣的時候,有一家以「整人」聞名的福字號建設公司,在臺北市羅斯福路黃金地段蓋了一棟大樓,但到了完工之後,居然發現收支平平。在房地最看好的時候尚且如此,一旦房價挫落,當然出現赤字,這家公司的老闆也就關門逃跑了。

另有一家大型代銷公司的老闆說: 「我們以設計超級樣品屋聞名,也以浪費聞名。」因為每建一座樣品屋,就買一套新家具,從辦公桌、椅到垃圾桶,但換了一個工地,東西就統統丟掉了。這樣不能「節流」,當然很難累積財富。

簡單的說,代銷公司的經濟是 「出納員式經濟 」,現金大筆嘩啦嘩啦的流入手中,又大筆大筆的流出去,到頭來都沒有留在手上。

景氣好的時候,代銷公司的員工每個月可以發三個月的薪水,年終獎金是二十四個月薪水。景氣不好了,固定的廣告費、稅捐、「公共關係費」還是要不斷支出,自然虧損纍纍,薪水也發不出來了。

以上談的都是 「公司 」的作業和獲利情形,但是「跑單幫小姐」的情況並不一樣,這裏可以附帶談談她們的生存方式。

「跑單幫」多半是年輕美麗的小姐,她們通常先在建設公司做一段售屋小姐,吸取銷售經驗,並收集相當數量的客戶名單,便離開公司出來跑單幫了。

跑單幫小姐的作業,或是刊登買賣房屋的分類廣告,擁有一支電話,就可以開張了;或是利用自己豐富的人際關係,不斷尋找新的客戶、說服新的顧主,因此應酬也非常頻繁。

有的小建設公司不願請長期支薪的小姐,或是推出一個大案子,人手不足,也會請跑單幫小姐來「代打」,支撐場面。

跑單幫小姐有苦有樂,苦的是工作時間長,沒有星期假日,沒有時間找男朋友。也有跑單幫小姐說,有時接觸了不良的業主,會發生剋扣薪資、佣金的情形,甚至遭到黑社會的威脅。

但是跑單幫小姐還是得意的時候多。小姐們的待遇分成薪資和佣金兩類。以往薪資是每天一千兩百元到六百元之間,視個人能力而定,當然現在景氣不好,已經跌到每天三百元了。

佣金是小姐收入的大宗,一位年近三十,在房地產跑了七年的小姐說:「一個案子如果賺頭不到九萬元,我是不會接的!」

跑單幫小姐由於兼作現屋買賣,因此沒有一定的市場價格,尤其遇到急於脫產的客戶,出價、殺價之間手起刀落,非常好賺。根據訪問所得,單棟房子佣金最高的是二十五萬,連棟房子,佣金最高的是一百四十萬。當然,也許有其他未被訪問到的小姐,曾經獲得更高的佣金。

一般說來,每棟房子的佣金是八萬元左右,但是目前也有跌到一萬五千元的。

跑單幫小姐最大的樂趣是自由。由於春節兩個月,七月(鬼月)到中秋,國人習慣上不買房子,因此小姐們都能夠獲得充分的假期。有一對跑單幫的姐妹花,在社會上工作沒有幾年,財產已相當可觀,每年兩次出國旅遊,已觀光了歐美東南亞,不僅增長見聞,還憑添許多韻事。

有一種說法,認為有些跑單幫小姐的銷售方式,是附贈春宵。只要買主買她的房子,就與他一夜賞心同遊。但據訪問到的單幫小姐,一致認為這不是正常的銷售方式,只是個人行為而已。

中南部不久前曾經成立了 「跑單幫聯誼會 」,目的是交換房地的訊息,聯絡同業間的感情,但似乎並沒有獲得有關單位的諒解。

在臺北市也有一位跑單幫小姐,目前專門做介紹小姐的生意,手上有兩、三百個幹練小姐的名單,建設公司推出新案子,需要人手幫忙,就打電話給她,可以獲得充分的人力支援。

敦南景觀/
●建築業的積極貢獻,是刷新了台灣城鄉的景觀,提高了國民居住的品質

能否自谷底再掀高潮?

上個月初,房地產飛速往谷底墜落,一家最著名的代銷公司,在八月五號一天內被退票一千七百餘萬,一週之內累積到兩億,牽連廣泛,釀成了所謂「八五風暴」,許多公司都根據骨牌理論的原理倒閉了。

在房地產的浪潮中,沉浮著許多 「明星 」,他們曾有許多特異的軼事,在圈內人口中傳誦著。在風浪打擊下,有的「人『翹』頭了,錢『標』走了」,但也有人堅挺背脊要做硬漢,等待下一次高潮。

許多建築商都高喊:房地產現在沒有 「娘 」──沒有政府的支援。他們期望政府能夠提出挽救建築業的政策。當然,商業的問題是否一定要用政治的方式來解決也不無商榷的餘地。

房地產的復甦,保守估計也要半年至一年以上。有人認為容積率計畫實施後會翻升,有人認為相反的會更挫落。有實力的公司,已紛紛考慮作投資的轉向。

建築業的走向,牽涉的因素仍是非常的多,更是一個總體經濟的問題。

房地產是不會永久沉寂的,我們且眺望遠方另一個高潮吧!


有關建築業的問題

編輯先生:

建築業的景氣是經濟問題,也是社會問題。輿論界對建築業批評多,鼓勵少。事實上臺灣房價高漲有其客觀的背景,若不找出問題關鍵,只是頭痛醫頭,腳痛醫腳,問題仍然不能解決,過幾年房價還是會上漲。而政府目前的一些情緒性的反應,只是徒然打擊建築業的士氣,增加工商企業界對政府的疏離感。因此我寫這篇短文,希望借貴報一角澄清政府及社會一些看法。

年初以來,房地市場景氣就逐漸走下坡,直到最近白宮、臺北房屋等先後發生財務困難,國泰、太平洋兩大建設公司推出五O一五、八O二O方案後,建築業的蕭條更加明朗化,一般預期後市仍難樂觀。

有些人認為,建築業今天的窘境是自食其果,是建築業在過去兩年興風作浪的報應。但是許多正派經營者卻深感不平。國內不曾有任何行業像建築業一樣,受到政府與社會如此歧視的待遇。

臺灣的人口密度居世界第二位,先天上就地少人多,以致屋以稀為貴。目前臺灣人口年增加率為千分之十八到十九,以五口一家估計,每年新增人口需要的房屋即達七萬五千戶,加上舊屋或違建拆除重建,以及大家庭分散為小家庭的社會趨勢,估計每年房屋總需要量達十萬戶之多。何況經濟繁榮、國民所得增加,生活水準日益提高,對住屋品質與居住空間要求的標準也愈高,以致近幾年建築業一直蓬勃成長。

房地產投資金額大,投機性也較其他行業顯著,加以建築業者良莠不齊,多年來建築業的作為常為社會所垢病。尤其六八、六九年間房價大漲,更為政府與薪資大眾不諒解,在一連串政策性打擊下,建築業目前多已搖搖欲墜,社會大眾對建築業仍有幸災樂禍的看法。

房價大漲確係事實,如臺北市大安、松山區,在過去兩年中房屋價格漲幅最大達一點五倍。不過房屋市場並非年年如此狂漲,臺灣房地市場的景氣循環有六年一大漲,三年一小漲的說法,像民國六二年房價大漲之後,直到民國六八年再次波動以前,臺北市房價一直相當平穩。據經建會所編統計資料顯示,到民國六九年止,臺灣都市房屋費用價格指數較民國六二年上漲一點二倍;但同期間包含食、衣、住、行、醫藥、教育之都市消費者物價指數也上漲了一點三倍。惟後者是逐年分段上漲,逐日逐月分散支出,不像購置房產那樣集中支付,以致房價的波動對社會人心的衝擊特別大。

筆者也曾作過對比分析,發現在民國六二年及六八年房價大漲前兩三年中有幾點巧合:房價大漲前連續三年,每人國民生產毛額平均增加率,超過歷年的平均數百分之七,而達百分之十點二;連續三年貿易順差佔貿易總額比例均超過歷年平均水準甚多;連續兩年貨幣供給增加率均超過前幾年平均水準而達百分之三十以上;當年度都因為石油危機而通貨膨漲惡化。所以究竟是房價帶動通貨膨脹還是整體經濟帶動了房價上漲?仍屬疑問。

反觀民國六九年臺灣每人平均生產毛額增加率僅百分之一點六三,貿易出超佔貿易總額比例僅百分之O點一二,貨幣供給增加率在百分之十三到十七間,因此今後兩年房地購買力勢必很弱。即使沒有空地限期使用,禁止建築業融資等措施,光就市場供需分析,房地市場今後一兩年仍是欲振乏力,業者想炒也炒不起來。

當然臺灣房價的確不便宜,如以購置住宅的總價格與勞工平均年薪比較,美國為二點五倍,英國二點七倍,西德三點五倍,西班牙、義大利均為四點八倍,而臺灣卻高達六倍。但是同樣一百平方公尺的辦公租金,臺北月租九六O美元,東京三五三O美元,香港月租更高達五三八O美元。也顯示屋以稀為貴是島國經濟、地少人多的必然現象。

平抑屋價必須從增加供給著手,但是多年以來政府國民住宅興建績效乏善可陳,據營建署累計,國民住宅佔臺灣所有住宅比例僅百分之十五,相對的,日本國民住宅比例達百分之四O,新加坡百分之六七。房價上漲,政府主管機關也難辭其咎。

但是政府及社會大眾似乎完全將房價上漲的責任歸罪於建築業。一年來建築業已飽受政策性的制裁與打擊,臺北市第一期空地限期使用影響尤大。在房地市場循環高峰已過,景氣正走下坡時,建築業再受此打擊,其嚴重之生產過剩與資金不足的現象是可以想見的。

財金單位又於此時嚴格要求房屋貸款額度不得超過銀行存款餘額百分之二O,並限制購屋貸款對像限於夫婦名下均無住宅者,再加上自民國六三年十月起已凍結建築業一切融資貸款;(今年初進一步禁止建築公司發行商業本票)。任何一家公司無論其財務結構多健全,在短期內遭到這一連串法令的管制,若無其他外援,都會承受不了的。某大建設公司一向信譽卓著,銷售情況良好,最近也發生財務困難,就是因為工程完工交屋,要付工程款時,房屋貸款取得卻遙遙無期。這些貸款都在銀行法令變更以前,早已取得銀行的承諾,如今卻告貸無門。

平心而論,財金當局對建築業及房屋貸款的限制,都有相當充分的理由。不過我們希望政府採行任何管制措施前,應客觀分析一下工商企業界能夠承受的極限在那裏,給企業界一點緩衝的時間與準備。建築業的作風雖有可議之處,但是政府及社會大眾在檢討問題時,宜多作客觀分析,少作情緒性的反應。今天我們固然有房價高漲與房屋分配不均的問題,但若沒有建築業在過去數年中積極投資,今天我們所面臨的,恐怕是比這些問題更加嚴重的困擾。目前我們雖不能達到居者有其屋的目標,但據主計處調查統計,到民國六八年為止,臺灣的自有住宅中,百分之八五是由民間建築業投資興建的,這樣的功勞不應抹煞。

讀者 張忠本敬上

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