嘉年華大飯店爭奪戰的輸家

(聯合月刊 No. 24:87, 1983

嘉年華大飯店最近以一億八千六百一十一萬元拍賣了,當初蓋房子出錢的「房東」只能站在旁邊束手無策。

最令大眾驚愕的是,最早的投資人為什麼對飯店「有而不能享?」

房東們擁有嘉年華的所有權,是有法理依據的:

第一,當初起造嘉年華時,係將飯店分為三百多間客房,以每間平均四十二萬元的價格出售給投資人,不足之處由飯店代理投資人向銀行辦理貸款,再由飯店向投資人租回來。

其次,這一種集資興建房地產,再由原造者統一經營,共享利潤的行為,均在契約上言明,具有一定的權利義務關係,也必須受民事法律的約束。

第三,嘉年華飯店從前年年中起,由於經營權轉讓,以及財物週轉困頓,發生糾紛以後,房東們向法院告訴,已由法庭在去年底裁定:房東「擁有」所有權。

地主變債主

但是,房東卻不能「享受」所有權,因為:

嘉年華向銀行貸款的是觀光貸款,不是一般的抵押貸款或是購屋貸款。一般的貸款都是等土地和建物的產權分割後,以投資人的名義分頭貸款;而觀光貸款是一項特別融資辦法,條件非常優厚,可貸款額高、利息輕、償還年限長,但是產權必須整體設定,不得分割抵押。因此,當初飯店得起造人洪志耀就以這個理由,沒有把產權過戶給房東,而以嘉年華飯店一體的身份,向合作金庫貸了一億五千多萬元;不僅如此,他後來又以相同名義,向國泰信託辦理第二順位抵押,又借了六千九百萬元。

因此,沒有土地、建物所有權狀的房東,並不能處分嘉年華的財產。法院後來雖然裁定房東擁有所有權,但裁定在後,產權抵押在先,裁定只形同一張廢紙而已。

「房東」們的身份搖身一跌,變成沒有擔保的普通「債主」。

嘉年華的起造人洪志耀在前年看見景氣不佳,把財產盡可能質押變現,捲款而逃。

飯店的接手人董國王,兩年來陸續投資四億多元,但後來覺得房東眾口難養,銀行也難對付,為免陷入泥沼,乾脆急停煞車。

最大的債權人合作金庫已經追回本金及一部份利息,不能算吃大虧。向來不吃虧的國泰集團,由於抵押順位在後,恐怕分不到錢,表面上看來陰溝裡翻了船。

得標買下嘉年華的力嘉公司,買下了現值將近三億的資產,因此不在乎急於處分營運。如果房東打算採取抵制行動,力嘉說,它們會把嘉年華的土地再抵押出去,獲得的現金也許比買房子的錢還多。

至於房東們,當年洪志耀允諾他們三年還一百四十四萬,因此現在各個抱著損失一百多萬而不是三十幾萬的心情,自然覺得血本無歸。其中有一些高齡中低收入者,本來抱著投資養老的心情,現在真正淪入叫天不應的地步了。

商場無情,誰來保護知識不足的小額投資人呢?

通通都是「政府」

在嘉年華大廳裡的房東抗議群眾中,有一位黃太太嗚咽著說:「我一向奉公守法,政府說什麼,我就做什麼,房屋稅來了,我繳!貸款利息來了,我繳!水電費來了,我繳!政府還要沒收我的房子,那裡有這種道理!」

她認為理直氣壯,結果卻被掃地出門,無怪乎有無限委屈、無限傷心、無限怨憤!

在這個案例中,我們看見在許多小市民心中,凡是有組織的團體,不論是財政部、銀行、法院或是水電公司,通通都是「政府」,他對法律上爭取債權的必要程序一無所知,自然覺得怎麼「政府」都結合起來和他作對了!

另一方面,身份其實也是債權人的銀行,卻靠著法律專家的協助,確保住了債權。

最後,小市民的實質利益受損了,大眾對集資經營的信任受損了,「政府」在小市民的心中受損了,這一連串的損失要由誰來承擔責任呢? 

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