房地產業「持分」糾紛

<聯合月刊>No. 16 198211月:50-2

在極短暫的時間內,房地產業中爆發了好幾起「持分」糾紛。

所謂「持分」,嚴格來說是一種「持分、包租、對本」三位一體的房地產銷售技術。這套技術在銷售之初,以美麗的遠景吸引客戶,創下了「美麗」的業績,但也無力兌現承諾,而埋下了今天不美麗的禍根。

「持分」就是房屋起造人為了籌募營建資金,不容易一次取得,就把建築物的總面積細分為許多小單位,勸誘民間大眾認購,等房屋造好以後,認購人就可以「持」有其中若干「分」之一。

每個單位的資金雖然降低了,但是大眾未必有興趣認購,售屋人又配合「包租」的辦法。就是持分人買下房子後,售屋人在向持分人租回來,持分人作大房東,收屋人退居二房東,再將整批房子作為酒店或其他營利用途,包付大房東房租。

同時,為了表示持分的利潤一定比儲蓄優厚,又有「對本」的誘餌。就是二房東答應三年到五年期間內,一定把大房東原有的資本再加上豐厚的利息,一併還給他。

在三個動人的口號之後,卻隱伏了三個問題:

「持分」在有些案例中,沒有說明大房東所持的「分」,是建築物中那一塊地方,因此有了產權不清的問題。

「包租」則演變成「包租出去」,卻「不包付租金」,發生了積欠債務的問題。

「對本」的結果卻是「對半還本」,甚至是「對不起,無歸血本!」

大房東們發現上當、或是覺得划不來以後,自然心有未甘,它們人數甚夥,於是集體討債,引發數百至數千人大小不等的群眾糾紛,也成為報上的熱鬧新聞。

持分糾紛從小處看,只是民事官司、妨害公共場所秩序的案件,但往大處看,有與我國的金融體系、社會治安、甚至司法形象都有牽牽扯扯的關係。

比較出名的幾個持分糾紛,是臺北的芝麻酒店、石門芝麻酒店、金像獎戲院、嘉年華大飯店和財神酒店,前面三個的二房東都是張克東;嘉年華是董國王;財神爺先是劉成懿,後是金洋銀行。每一個案子的大房東也都成立了代表會、聯誼會…..等各種組織,選出了幾位代表或是監理事,來和二房東對抗。

筆者訪問了每一個案子的代表人和其他關係人,以瞭解這項糾紛進一步的發展,雙方討價還價的策略,以及糾紛背後的一些問題。

能看?能摸?不能吃!

再前述六個案子中,可說各有異同之處。在「同」的方面,持分人當初都是惑於甜蜜的口號而上鉤。譬如芝麻喊出的「作三東:房東、股東、財東」(結果卻是「通通搞不過張克東」);嘉年華則說「你買我的,我租你的,三年之後,都是你的」(於今卻是「你買我的,我住你的,三年之後,都是我的」)。

不過,每一個案子的持分人,陷入的狀況並不一樣,大致可分為:「能看不能摸」、「看不到、摸不到」和「可看可摸」三型。

張克東推出的幾個案子,屬於「能看不能摸」的代表。持分人只有土地產權,而沒有建物的獨立產權,每個房東都分到某一樓的幾分之幾,卻沒有指名是套房呢?走廊呢?廁所呢?還是一根柱子。臺北芝麻酒店的召集人林其春說,有一部份房東拿回了五成的錢,算是還了「對半的本」,另一部分的房東則分文沒有拿到。

石門芝麻酒店的持分人代表葉錫榮、王烈說,在「對本」的合約中充滿陷阱,譬如持分人要求對本,需在某一個期限的前三個月提出書面通知,持分人往往不會注意去辦這個手續,到了結算日才發現被卡死了,領不到錢。

金像獎戲院持分人聯誼會的代表蕭家鴻說,有的持分人本利拿了七成,有的人分文尚未取回,張克東就倒了,而在他倒之前,又把戲院的經營權轉讓給黃卓漢,捲光了黃卓漢兩千五百六十萬押租金,在這種情況下,持分人向兩邊都要不到錢。在各個糾紛中,張克東丟下的爛攤子最大,受害人也最多。

在「嘉年華」方面,則是「看不到也摸不著」,原來嘉年華最早的起造人說,要向銀行貸款融資,產權不可分割,因此只是以一紙租賃契約,證明酒店是向大房東租來經營的,所有權卻還是屬於二房東以方便抵押。這個怪招,使得嘉年華週轉不靈後,銀行要拍賣嘉年華的產權,而實質上並沒有欠債的大房東還不能抵抗。嘉年華持分人代表的主席張耀勳說,房東只收回房租一成、鑰匙一把,在各個案子中最是不利。

在「財神」方面,可說是「可看可摸」,只是原來該可以吃的,卻吊在鼻子面前,聞得到、咬不到,因為財神的持分人,他們的所有權狀上,標示了所有建物的區域,即使大家不能聚在一起扮財神,散了伙還是可以分到一間小套房,各自作寓公。持分人氣憤的是,財神積欠了巨額的租金,而它們還是要負擔房子的各項支出。聯誼會理事長宋長富說,尤其是接手財神的金洋銀行,似乎沒有償債的誠意,只圖控制財神的現金收入,敷衍各個債權人。

光說,不練,等著逃!

在這種紛亂的情況下,大房東、二房東各出奇計,打算為自己爭取到最有利的地位。目前經營者仗恃的是「說、逃、拖」三字訣;而持分人只有以「吵、告、拉、住」來對抗。

張嘴說,講承諾,是嘉年華幕後老闆--華僑董國王的辦法。他一再安撫持分人,並且差遣總經理王繼安攜回部分現款,以示整頓的決心。他屢次答應親自來解決問題,雖一再食言,但至少又一再指出了改期來臺的日子。「說」固然給人一種光說不練、口說無憑的感覺,但仍然遺留給人一線或然的希望,一個遙遠的安慰。

光了腳ㄚ子逃,最令持分人生氣。二房東有的逃的是「人」,有的逃的是「物」。譬如說張克東被告發,傳訊幾次了,他都相應不理,甚至也不委派律師代表出庭。持分人曾經當庭請求拘提,檢察官卻表示已經拘提了,但是「拘提不到」。持分人說,莫非張正東會奇門遁甲,真是如此神通廣大?又如金洋銀行接管財神以後,怕持分人向法院申請假扣押酒店內的動產(假扣押就是把財產暫時先扣押),於是就把全部的家具、裝潢,都賣給「自己」的關係企業「美華租賃公司」,再向美華租回來,斷絕了持分人的這一條路。

伸出一隻手來「拖」,拖的意向尚未明朗,拖的方法則是不和持分人決裂,但從一個非常難以妥協的尺度上,作為和持分人談判的起點。譬如說「金洋」希望以每坪月租金四百一十六元六角的代價,和持分人定十年的租約,這個條件就很難獲得熱烈的迴響了。但「金洋」既擺出「願談不願打」的姿態,局勢就有往下拖的可能。這個策略的目的可能有二,第一是利用「抓癢心理」,迫使大房東軟化,所謂「抓癢心理」,就是人的頭癢了,去搔癢處的時候,手勢一定由上往下抓;腳癢了,一定往上抓;心癢了、不耐煩了,一定會讓步。「金洋」方面代表的職責就是談判,不怕磨蹭,而房東代表都另有工作,不堪長期的爭論,屆時就可能委屈接受不利的條件。第二個可能,是二房東只是「以談判換取時間,以時間提領現金」,因為財神、嘉年華營運還不錯,二房東只要守住收銀機,等待現金提夠了,也拖不動了,也許就轉「拖」為「甩」,一走了之。

吵吵,鬧鬧,怎麼辦

持分人對抗二房東的法寶,第一個通常是「吵」,到酒店吵,到債務人家門口吵,幾個不相干的人也可以吵;罵二房東不還錢、罵法官不幫忙,甚至連行政院、法務部也遭了罵;有的人乾脆擄起袖子打算開打,張克東曾經飽受老拳,血灑協調會場。「吵」固然可以出氣,但是沒有解決問題的效果。

持分人中比較冷靜的,往往主張聯合訴訟。但「告」何容易!首先律師費用常佔訴訟「標的物」的百分之四至八,「標的物」就是酒店產權,皆高達數億元,算下來酬勞便需要數百萬元,持分人往往不願負擔。而且打民事官司,動輒要繳擔保金,債務還沒拿回來,又要被套牢一筆現金,令人的確很不是滋味。

持分人比較辛辣的一招是「拉」,把大家都拉下海。因為持分人往往以簽約委託二房東經營,無法收回經營權,於是向人告貸而不還錢,讓第三人來扣押自己持分的房子,教二房東無法利用它。或者是開商業本票給自己的親友,再由親友向法院聲請裁定催收票款,就可以不必付很高的擔保費查封自己持分的產權,阻止酒店做生意。總之,把大家都拉進流沙河,愈多人纏進來、鬧得愈大愈好。一位持分人說:「我吃了虧,也不准你佔便宜。」

持分人撒手則是「住」,強迫「進住」,或是接管經營,或是充作自己的別墅。以嘉年華為例,房東既沒有「所有權」,就強迫取得「佔有權」,這在「情」上雖無可厚非,在「法」上卻不是頂站的住腳。一位嘉年華的代表憂心忡忡地說,嘉年華一但被拍賣,新主人可能會和打算強迫進住的持分人發生衝突,說不定會有暴力事件,一棟華廈葉有可能因此燬為廢墟。

二房東雖以守勢為主,但目前並無明顯的敗象;大房東雖然強攻猛打,但卻是一群烏合之眾力量尚未集中。

大人,冤枉,請明察!

持分糾紛演變成今天這個樣子,並不是說持分的觀念是一項罪惡,而應歸咎於主事者浮誇、冒進,甚至有欺騙之嫌的性格。因為目前還有其他的企業仍用持分經營,業績尚稱順利,也不失為一個集小利為大利的辦法。

現在失敗的持分事業,有一個共通的怪現象:「酒店本身明明賺錢,對外卻負債纍纍;經營者雖然宣佈破產,但在生活起居上卻愈來愈闊」。其中究竟玩什麼把戲?很值得弄個清楚。

發生持分糾紛的案件,彼此其實並非是孤立的事件,而反映了廣泛的社會、經濟問題:

自土地資源方面來說,銷售持分的人,為了要在短短數年內付出高額的利息,因此往往把地皮價格惡性炒高,經統計發現,持分的房子常比相同地段的房價高出三成,不久後,附近的房價自然不甘落後,努力跟進,使得窮人愈來愈買不起房子,違背了住的社會福利性政策。

在社會安全方面,除了層出不窮的糾紛,影響社會秩序外,根據觀察,持分人大多數是隨政府來臺、年紀較長、在本地無恆產、軍公教中下階層的外省同胞,再持分代表會中幾乎清一色都是這種身份的人,他們持分的目的是「置產保值」,一生的積蓄,都在小小的「分」裡,而且原來打定主意,想靠「包租」生活;相對的,在本地有祖產,「置產投資」的本省同胞就非常的少。這似乎使我們感覺到,社會對前述這個階層的人,照顧可能還不完全周到,還沒有給他們絕對的生活安定感,他們才會做出飢不擇食的事,上「陽謀」的當。

又在金融體系方面,由於持分事件,引發了「超額貸款」的傳聞,又有外匯流通出了漏洞說法,都值得有關單位追究。

另外,在糾紛的訴訟程序中,司法單位也遭到了許多的批評。固然,以法論法,法曹們沒有偏袒那一方面,但在擿伏經濟犯罪的為首者方面,治安人員們的態度不夠積極,卻也是不爭的事實。難怪有位持分人尖刻的說:「如果張克東不是經濟犯,而是台獨暴力犯,我就不相信檢察官也拘提不到他!」

我們知道民刑案件太多,辦案人員不得不有個優先順序,「經濟罪犯」的流禍雖然不是「立即而明顯」的,卻是影響時間很深遠、範圍會擴散的,我們希望它也能夠盡可能擺在前面處理。

將來如何才能預防再發生持分糾紛類似的案件呢?一位持分人說得好:只有痛下決心查辦現在的案件,解決當前的問題,才能防止將來有人意圖僥倖。總之,「不要讓別人有打歪主義的機會,自己也不要夢想發洋財」就是避免上當最好的辦法。

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