時論寫作四十年

立即見效第一次

協助中產階級換屋

促進經濟景氣回升

我自1970年開始寫時論,實在不知道是否對社會發展有過潛移默化的貢獻。
這篇在2013/1/20日(週日)刊出,隔日中央銀行就發表聲明:夫妻之一無房者,可以不受「打二房」限制,以合理利率貸款八成以換房,先購新屋,再售原有自用住宅。
在此之前,銀行已經近一年無法核出購屋貸款。
就在當日,排隊等待換屋的焦急中產階級,立即獲得疏解。
更戲劇性的是,臺北市原來「打二房」管制區內,有多個建案,已經銷售超過一年,代銷公司換過數家,仍有九成以上餘屋未銷售出去。而在本文刊出、央行回應後之4個月內,銷售一空!
其時,正是景氣最低迷的時候,本事件及時促進經濟景氣相當程度的回升。
以言論對人民、對社會產生立即的貢獻,是我生平第一次的經驗。
當然,我必須指出,發生這樣的效果的原因,不是我這個「吳統雄老師」,而是我的學長「吳統雄會計師」!  

  • 2013-01-20 01:21
  • 中國時報
  • 【吳統雄(會計師/台新金控首席顧問)】

  • 【吳統雄(世新大學資管系)】

     中央銀行為了平抑房價,祭出「打二房」的政策,要求行庫對購屋者於首房貸款未還清前即申貸第二棟房貸,需降低貸款成數至六成以下,並實施高差別利率(懲罰性利率)。央行這項政策試圖以選擇性信用管制抑制投機,然而此舉對投機客影響甚微,反而對中產階級自有住宅換屋造成池魚之殃,有違居住正義,亟須導正。

     以目前政府所揭示的自用住宅政策,旨在照顧一般民眾合理居住需要,筆者稱為「六二」政策。其內容為一般民眾擁有自用住宅六年,因生活條件改變需要重置,不但可享有重置退稅(增值稅),而且還予以兩年緩衝退稅。易言之,民眾可以先買後賣,買入住房裝潢完竣後出售舊宅,兩年內可以退稅。這項政策是鼓勵民眾買新換舊,並照顧家庭人口增加以小房換大房的需要。

     然而,央行的選擇性信用管制,卻打亂了這個行之有年的政策。由於首房貸款未還清,二房即遭信用緊縮及懲罰性利率,無形中逼使換屋者須先賣後買,這對中產階級換屋無疑是一大打擊!試想,一般購屋貸款期限可長達二十年,當擁有自用住宅六年換屋時,還有一大段貸款未繳實為常態,如逼使他要先賣後買,無疑要假設換屋者有一大筆自有資金,這是不符實際的。更何況一旦住宅賣出,而買屋尚未裝修好的「中間時段」,換屋者住到哪裡?這就是自用住宅「六二」政策,有兩年緩衝期,許可先買後賣的原因。

     而央行此次措施,係假設換屋者均為「金主」,是「投機客」,希望透過這個方式避免投機客重複貸款、膨脹信用。事實上,如果是房產投機客,買屋本非自用,先賣後買嚇阻不了他們,反倒是打擊到正常自用住宅換屋者,也違背政府前此揭示的住宅政策。

     打擊房地產投機,並非靠信用管制所能奏功。投機客運用資金槓桿的管道甚多,不會在乎這種小兒科的管制,但卻使資金匱乏的自用住宅擁有者換屋更為不易,對縮小貧富差距、實現居住正義,實適得其反;更嚴重的是:自用住宅換屋需求為房產業正常發展的動力,由於人口變遷家庭成員增減與工作就學需要,自用住宅擁有者因經濟環境改善而換屋,乃是經濟成長的結果也是推動房市交易活絡、創造另一波經濟成長的動力之一!央行這種粗糙的政策,打擊到的不是投機客,而是給政府正在拚有感經濟扯後腿,加深民眾對未來前景的悲觀,這種預期心理對景氣循環中走出衰退泥淖更如雪上加霜,寧不慎乎?

     進一步而言,縮小貧富差距主要是須仰賴租稅手段,例如課徵房屋增值稅,即為一種公認之手段,這方面的稽徵有待加強;其次對於豪宅課徵奢侈稅(形同高價住宅之交易附加捐,「奢侈稅」一詞太主觀且帶有懲罰性歧視,建議採用附加捐用語較中性。)亦為一種方式。甚至將此附加捐由現今之二年延長至六年,與「六二」政策同步,這些都是可行的方法。與央行這種不分對象的「打二房」行政命令兩相比較,利鈍立判。央行越俎代庖,實質干預自宅政策,並非其法定職能,實無必要。

     綜上所述,我們呼籲央行立即取消對持有自用住宅六年者的信用管制,避免造成合理換屋者的民怨,而且對抑制房地產投機與縮緊貧富差距,也沒有實質效果。更促請政府住宅主管部門與立法機構,共同維護我國優良的自用住宅「六二」政策!

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